Новый реестр недвижимости: как не оказаться на улице?

Количество промахов, допущенных Минюстом, и неудобств, которые выпали на долю граждан и нотариусов в начале работы реестра права на недвижимость, с лихвой перевесили и полезность новой системы, и ее удобства.

Гораздо больше, людей волнует возможность роста количества мошенничеств, из-за введения нового реестра.
Об этом говорят специалисты и руководители БТИ, несовершенная система которых на фоне нынешнего беспорядка выглядит образцом порядка и надежности.

Будто все уже и забыли, что и во времена БТИ мошенничеств с недвижимостью было вдоволь.

Вот и разберем, укрывается ли проблема мошенничества в принципах работы той или иной системы?

За последние полгода Шевченковская районная прокуратура в Киеве разоблачила ряд квартирных мошенничеств, в которых махинаторы отбирали квартиры у граждан из-за переоформления на себя права собственности на их квартиры.

Во всех случаях право собственности оформлялось на новых «владельцев» через киевское БТИ, то есть до 1 января 2013 года, у работников которого не возникло никаких сомнений при переоформлении права собственности.

Как рассказал прокурор Шевченковского района Вячеслав Мармыш, в большинстве случаев мошенникам безразлично, какое ведомство регистрирует право собственности и как оно ведет реестр прав собственности. Им не важно, является этот реестр открытым или нет.

Право собственности мошенники оформляли на общих основаниях, принося в БТИ документы, свидетельствующие о получении ими права собственности на недвижимость. Основная же часть схемы, делалась без участия БТИ и без доступа к реестру.

Информацию об интересующей квартире и ее владельцах злоумышленники получают от соседей, сотрудников социальных служб, работников ЖЭКов, участковых милиционеров. Далее или входят в доверие к владельцам и обманом получают доверенность или подделывают документы.

В случаях, расследования Шевченковской районной прокуратуры, мошенники подделывали договоры с владельцами квартиры на проведение ремонта.

Далее они обращались в третейский суд Луганской области, который выносил решение передать квартиру в Киеве в собственность лицу, которое выполняло ремонт, потому что, заказчик якобы не рассчитался по упомянутому договору.

Затем мошенники обращались в Гребенковский районный суд Полтавской области или в Брянковский районный суд Луганской области и получали решения, которые были основанием для переоформления права собственности на недвижимость в БТИ.

«Мошенники пользовались тем, что ранее в третейских судах, которые были основаны кучкой юристов, получали решения, на основании которых регистрировали право собственности на недвижимое имущество», – рассказывает Мармыш.

Например, в Гребенковском районном суде Полтавской области в свое время сгорел весь архив, поэтому решение этого суда теперь можно подделывать, сколько угодно, ведь никто не сможет проверить, действительно ли их когда-то принимали.

Прокурор считает, что эти судебные решения «шиты белыми нитками», и ни один судья их бы не принял. Однако, как показал опыт, таких документов было достаточно, чтобы БТИ переоформило право собственности на квартиру на мошенников.

Вместе с тем, настоящие собственники жилья узнают всю схему только постфактум, когда истекают сроки апелляции.

Им ничего неизвестно о замыслах мошенников, а реестр прав собственности закрыт. Чтобы получить информацию из него, нужно лично обратиться за выпиской, а она платная. Поэтому оперативно проверять неприкосновенность собственности непросто.

В прокуратуре убеждены: человек может лишиться собственности и из-за коррумпированности работников, имеющих доступ к реестру. Впрочем, главный фактор риска – легкомыслие владельцев, которые не зарегистрировали свое право собственности.

«Главными мишенями квартирных мошенников являются неприватизированные квартиры. О них нет никакой информации ни в БТИ, ни в новом реестре, поэтому при регистрации права собственности не возникает никаких вопросов», – рассказывает Мармыш.

Также страдают квартиры принадлежащие пожилым, одиноким людям. Мошенники получают от них или подделывают доверенность, а затем тайком продают жилье. Когда же, после смерти, появляются наследники, которые при жизни не интересовались родственником, им уже крайне сложно доказать, была ли та доверенность настоящей.

Настоящая проблема, которая способствовала мошенничеству при БТИ, способствует и сейчас – это закрытость реестров. Именно это давало и дает мошенникам дополнительные возможности.

Если злоумышленникам удалось сменить владельца объекта, предыдущий хозяин уже не сможет узнать, кто теперь владеет его имуществом. По закону посторонние лица не имеют права получать информацию о чужих имущественных правах.

Определение данных лиц через суд или прокуратуру лишь затянет время, и тогда мошенники могут успеть несколько раз перепродать эту недвижимость. После этого пострадавшими могут стать не только предыдущие владельцы квартиры, но и добросовестные покупатели, купившие ее у мошенников. Так было во времена БТИ, так есть и сейчас.

Гражданский кодекс дает широкие возможности для обжалования даже большого ряда перепродаж объекта недвижимости на том основании, что первые хозяева квартиры были лишены своих прав собственности на нее против их воли.

Доказать это можно, потратив много времени и денег на юристов, а вот добросовестному приобретателю сохранить приобретенное имущество или вернуть средства удается редко.

Если законный владелец докажет, что его обманули, то вся цепь перепродаж будет признана незаконной. А добросовестный покупатель, который обычно стоит в конце этой цепи, остается ни с чем. Он может рассчитывать только на возврат ему денег от продавца, но и это непросто.

В Украине законность оснований получения имущественного права – фактически не гарантируется государством. На практике есть потребность проверять всю историю недвижимости с момента ее приватизации.

Учитывая запутанное законодательство в сфере недвижимости, особенно в отношении земли, есть много зацепок для обжалования всей цепи перепродаж на основании каких-то прошлых нарушений и лишения текущего обладателя его прав.

Проверить всю историю объекта сложно, а иногда и невозможно, поэтому открытый реестр упростил бы эту задачу и обезопасил добросовестного покупателя.

Открытость реестра права собственности на недвижимость – обычная практика в развитых странах мира. Гласность также может решить проблему мошенничества при заполнении нового государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Как отмечают эксперты, новый реестр пока содержит очень мало информации. Данные в него заносятся в основном при заключении сделок купли-продажи имущества.

Закон не предусматривает механизма переноса в новый реестр данных с бумажных реестров БТИ.

Следовательно, есть большая вероятность, что регистраторы могут заносить в новый реестр данные о праве собственности на основании фальшивых документов.

Если бы все реестры изначально были открытыми, а доступ к ним простым, возможностей для махинаций здесь было бы значительно меньше. Проблема усугубляется нежеланием БТИ передавать реестры.

Как считают специалисты, закрытость реестра не защищает права собственности. Закрытость – это даже не вопрос защиты самого права собственности, а форма обеспечения конфиденциальности и защиты информации об имуществе и собственниках.

Жизненная необходимость открытости данных о владельцах недвижимости была понятна еще в глубокой древности.

В древности сделки с недвижимостью заключались при свидетелях. Именно публичность была основным способом защиты права собственности.

Так, что будьте внимательны при покупке жилья, в результате вы можете остаться ни с чем. А владельцам неприватизированной недвижимости настоятельно рекомендуем как можно быстрее ее приватизировать и зарегистрировать в реестре права на недвижимость.

Оксана Спасиченко, Национальное бюро расследований Украины