Украинская недвижимость: липовое подорожание

Рост цен на квартиры — миф!

Просматривая последние новости касающихся рынка недвижимости, на фоне общей картины постоянно падающих цен можно наблюдать и редкие заголовки, гласящие что-то вроде «Рынок пошел вверх!», «Элитные новострои выросли в цене», «Вторичка подорожала» и т.д.

Если проанализировать реальные показатели рынка, кризис банковской сферы и массовый отток капитала со строительного рынка, то становится очевидно, что количество сделок сейчас минимально и продолжит неуклонно падать.
Кто виноват в «подорожании», нелогичном на фоне прогрессирующего кризиса? Уж точно — не банки: дающих кредиты на жилье и тем самым косвенно подстегивающих спрос — единицы.

Аналитики toprealty.org.ua утверждают — рынок пытаются искусственно подогреть риэлторы и брокеры, в надежде подстегнуть цены, а тем самым и свою прибыль. Для этого достаточно продавать дешевые квартиры сразу, не помещая их в доступные базы данных, а дорогие предложения наоборот «светить» при любой возможности, тем самым создавая реалистичную иллюзию роста цен и миф о том, что ценовое «дно» уже позади, и дальше будет только дороже.

Учитывая темпы роста украинского строительства последней пятилетки, нетрудно понять, сколько частных риэлторов и риэлторских компаний появилось в нашей стране. Умело владея тенденциями роста цен на жилье, эти специалисты научились зарабатывать на разнице курса валют, неосведомленности покупателя и личных связях с застройщиками.

Отсутствие спроса обусловило дальнейшее падение цен на киевскую жилую недвижимость, которые снизились по сравнению с январем примерно на 25%. Такая ситуация означает профессиональную гибель многих специалистов, успевших утвердиться на рынке недвижимости. Хотя, с другой стороны, отдельные, особо предприимчивые риэлторы уже сегодня убеждают владельцев жилья продавать его по завышенной цене, просто отказываясь работать с дешевыми метрами.

Однако эксперты считают, что реальная ситуация на рынке недвижимости отличается от той, которую хотят представить риэлторы. По словам аналитика компании «SV Development» Сергея Костецкого, число людей, которым по карману купить квартиру стоимостью выше 30-40 тыс. долларов уменьшается, как, впрочем, и число сделок на рынке.

Земельные участки: кризисная распродажа.

«Спрос, по сравнению с 2008-м, рухнул почти в 10 раз, — констатирует аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — По Киевщине сейчас, в самый жаркий сезон покупок, берут не более 300 участков в месяц: невиданный до сих пор спад количества сделок! Но сегодня и этот мизерный уровень покупок продавцам — за счастье. Поэтому в мае они снизили цены в среднем всего на 1—2,5%, надеясь, что на их товар спрос оживится. Но летом этого не произойдет. В замедлении темпов удешевления участков под застройку сыграло роль и падение курса доллара за май с $1/8 грн. до $1/7,6 грн.: владельцы земли стремятся хотя бы уменьшить потери от ее продажи. Это, прежде всего, — спекулянты, не угадавшие, что вместо доходов они получат убытки. Но их убытки неизбежны, с лета спрос на землю упадет еще больше, поэтому я до сентября прогнозирую ежемесячное удешевление на 5% в отдаленных районах и на 3% — в близлежащих к Киеву».

Это значит, что сотка уже в июне подешевеет минимум на $60—200. Но, думается, это тактическое отступление продавцов не только не отразит объективное падение спроса, но и в реальные возможности покупателей не «впишется». Последним можно и нужно искать «горящие» варианты продажи земельки, которую отдадут в 2 раза дешевле среднерыночной стоимости.

«Такие «кризисные» предложения исходят от владельцев участков, приобретших их за банковские кредиты и не сумевших погашать займы, а также от тех, кто остро нуждается в деньгах, — например, на срочную операцию, на покупку квартиры взамен продажи земли, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — В пользу покупателей сыграет и то обстоятельство, что большинство имеющих личные накопления приобретают квартиры, а не участки, в итоге цены будут падать на 4—5% в месяц. Летом продавцы не дождутся повышения спроса — он традиционно упадет, да и осенью вряд ли серьезно вырастет: я не верю, что к этому времени оживится экономика, в том числе — банковское кредитование на покупку недвижимости. Плюс осенью сработают политические нюансы, ведь накануне выборов, как показывает опыт, люди недвижимость плохо берут».

Вряд ли стоит спорить с этим прогнозом. Покупку земли банки сейчас не кредитуют, и начала этому процессу не видать, а значит — и росту числа покупок. То бишь, будет все больше предложений «горящих» участков, в 2-3 раза дешевле средних цен. По словам С. Костецкого, аналогичный «демпинг» обеспечат и местные сельсоветы, которые будут выделять участки в 10-километровой зоне от Киева по $1,5-2 тыс./сотка, при рыночной цене в 3 раза большей — лишь бы получить взносы на развитие районов, чьи бюджеты трещат по швам. Независимые эксперты советуют, не утруждаясь торгом со спекулянтами и горе-заемщиками банков, искать крестьян, получивших землю по распаеванию почти бесплатно — многие из них отдадут ее в 5 раз дешевле нынешней цены: от $200 за сотку в 30-50-километровой зоне и от $1000 — в 10-километровой.

Таким образом, несмотря на заявления ряда застройщиков, и риэлторских агентств, утверждающих, что стоимость квартир скоро начнет расти, а рынок оживает, независимые эксперты считают, что цены еще не достигли дна и в ближайшее время будут падать.

Коммерческая недвижимость: что происходит с торговыми центрами и офисами?

Владельцы столичных торговых центров констатируют отток арендаторов. По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, если еще в прошлом году вакантность в ТЦ составляла всего 1–2%, то сейчас этот показатель достиг 5–10% и продолжает увеличиваться. Это подтверждает и старший консультант департамента стратегического консалтинга компании CB Richard Ellis Марина Крестинина, по мнению которой до конца года в ТЦ будут пустовать 12–15% площадей.

Учитывая, что до конца года платежеспособность жителей столицы не вырастет, а в эксплуатацию будут введены новые ТЦ, эксперты прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок. Ожидается, что на протяжении 2009 года в киевских ТЦ ставки уменьшатся ориентировочно на 45–60%.

Сейчас многие фирмы начали активно мигрировать. Некоторые арендаторы переезжают в более дешевые бизнес-центры на окраины, непрофессиональные объекты коммерческой недвижимости или организовывают работу сотрудников на дому, сокращая арендуемые площади до минимума.

Отток арендаторов из киевских офисных центров заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать клиентов, они уже снизили ставки как минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, предполагающие включение в стоимость аренды затрат на оплату коммунальных услуг, охраны и уборки помещений, рассрочку платежей, бесплатные места на паркинге и др.

Импульсом к росту цен на недвижимость и выводу рынка из пике сможет послужить лишь возобновление ипотеки и кредитования строительства до уровня 2007—2008 года.
Эксперты портала TopRealty прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды офисов, торговых площадей и продажи жилой недвижимости продолжит свое падение.

И это абсолютно закономерно. Ведь все эксперты сходятся во мнении, что цены на квартиры и на землю в Киеве и возле нее были вздуты непомерно. И их падение в несколько раз – это совершенно естественный процесс, который наконец-то наступил. Вот за это кризису спасибо.

Коментарі

коментарів

Дата публікації: 29-05-2009 20:05 |  переглядів